Förhandling med banken

Ett av hushållets sammanlagt fyra bolån fick ny bindningstid i veckan. Vi väljer numera enbart rörlig ränta (3 månader) eftersom längre bindningstider över tid är ren förlust. Här följer 11 punkter som beskriver hur jag lägger upp förhandlingen med banken.

1. Jag försöker vara trevlig.

2. Jag tar på mig en kavaj, dels för att jag känner mig säkrare och dels för att ge ett gott intryck. Det är viktigt att ta på sig kläder som man känner sig bekväm i, men också att bära kläder som ger en viss pondus. Jag tänker också att jag är lika viktig för dem som de är för mig.

3. Jag berättar generellt om vilket åtagande jag gjort mot banken. I mitt fall handlar det om pensionsspar, och månadsspar i några av bankens  fonder.

4. Jag går igenom på vilket sätt jag tar hand om min privatekonomi och förmedlar att jag är en stabil och säker kund som gör rätt för mig.

5. Jag försöker ha en vänlig men också medveten attityd där jag utgår ifrån att jag är viktig som kund och att jag borde få en bra ränterabatt. Alla försök från banken att inte vilja diskutera den frågan måste motarbetas lugnt, vänligt och bestämt.

6. Jag låter alltid banken föreslå rabatten, inte tvärtom.

7. Oavsett hur mycket de säger försöker jag alltid få ännu mer rabatt genom att lyfta fram mina bästa argument igen. I huvudsak är dessa att jag är helkund i banken, att jag har ett sparande hos dem och att jag sköter min privatekonomi.

8. Nästa steg är att fråga vad jag behöver göra för att rabatten ska bli ännu högre. På det viset lägger jag ansvaret på banken att ge mig möjlighet att påverka situationen.

9. Om jag inte lyckas få upp rabatten ytterligare frågar jag vad jag kan göra till nästa bindningstillfälle för att på sikt påverka räntenivån. Det kan t ex handla om att starta ett nytt sparande eller att amortera mer. Oavsett om det leder till något konkret sätter det fokus på att jag som kund är medveten, att jag är villig att arbeta med min privatekonomi, men också på vilka förväntningar jag har.

10. När jag för sista gången ifrågasätter rabattens storlek och anar en begynnande irritation hos banktjänstemannen avslutar jag förhandlingen och ser till att vi skiljs åt på ett bra sätt.

11. Som en del i en långsiktig strategi håller jag kontakt med min bank även mellan de tillfällen då vi diskuterar bindningstider och ränta. Jag ringer eller mailar till min bankkontakt om sparande eller angående lånen. På det viset har jag byggt en viss relation med banken som jag hoppas ska inge ett förtroende för mig. Eftersom vi har lån med fyra olika bindingstider ges det också naturliga anledningar att höra av sig kontinuerligt.

En förhandling är aldrig den andra lik eftersom jag inte vet vad de kommer att säga. Jag anpassar därför punkterna ovan efter vilka förutsättningar som ges. Om jag tidigt i diskussionen tydligt märker att dörren är stängd för ytterligare rabatter fortsätter jag inte att argumentera för döva öron.

Resultat den här gången blev 2,37 %. Jag är nöjd, inte minst eftersom mitt/vårt sparande fortfarande är relativt ringa och min kredithistoria är sådär.

Saker jag inte gör:
1. Hotar inte med att byta bank eftersom det skapar ett dåligt förhandlingsklimat.
2. Blir inte irriterad eller krävande,
3. Ber inte att få prata med chefen
3. Säger inte om något som skulle kunna tyda på att jag inte kan sköta pengar.

Lycka till med era förhandlingar.

Rörligt!

Frågan om man ska välja rörlig eller fast boränta har lika många svar som det finns människor som frågar. Jag tror på (nästan) rörlig ränta och i det följande ska jag argumentera för varför. Först gör jag två antaganden.

Mitt första antagande är ganska självklart. De flesta som köper bostad har bolån under lång tid, oftast i tiotals år. Och säljer man sin bostad köper många en ny, ibland en dyrare med påföljden att det amorterade bolånet ökar igen, fast nu på en ny och kanske större bostad. I alla händelser får husägare och bostadsrättsinnehavare tugga i sig att bolån är en stor del av ens ekonomisk liv, vare sig man vill det eller inte. Det här leder fram till min första slutsats: Titta på bolånekostnaden över tid och totalt, istället för att stirra blint på den kommande månadskostnaden.

Mitt andra antagande är att det inte går att sia om framtiden, bara att lära sig av historien och fatta genomtänkta beslut i nuet. Slutsats nummer  två: Det går inte att förutse de framtida boräntorna. Det om något, har de senaste 10 åren lärt oss.

Istället väljer jag att förhålla mig till fakta: Flera banker publicerar historiska räntor på sina hemsidor. Nordea är den bank som lämnar ut uppgifter som sträcker sig längst tillbaka i tiden. Jag har därför ställt samman deras boräntor med olika bindningstider nedan och räknat ut den genomsnittliga räntan för varje bindningstid. Jag avstår från att väga ihop uppgifter från andra banker p.g.a. att spridningen i räntenivåer mellan bankerna är obetydlig. Så här ser listan ut:


Den 1-åriga räntan har funnits som alternativ alldeles för kort tid och därmed bortser jag från den, trots det låga medelvärdet. 3-månadersräntan (4,8%) däremot har funnits som valbart alternativ i nästan 17 år, alltså i både hög- och lågkonjunktur.  Det är det billigaste alternativet. Inte ens om man bortser från de dyra ränteåren i början av 90-talet och jämför från samma startpunkt som 3-månadersräntan hjälper det tvååringen eller femåringen. Genomsnittlig ränta från 1996 är 5,12 respektive 5,8 % för de båda bindningstiderna. 1 procents skillnad i ränta i 17 år kostar 238 000 kr extra totalt för ett lån på 2 miljoner kr och då är hänsyn tagen till skattereduktion. Alltså lär man av historien och väljer rörlig ränta om man räknar med att ha bolån under många år?

Det enda skälet till att välja bunden ränta skulle vara om man kan förutse när räntecykeln når sin bottennivå och alltså pricka rätt med bindningstider så att man binder när räntan är låg och sitter tryggt med fasta räntekostnader när räntan går upp. Säkert finns det några som har haft tur, men jag vågar inte göra min ekonomi till ett lotteri och sia om framtiden är det ju som sagt ingen som kan.

Nu räcker det inte med att enbart välja (nästan) rörlig ränta och se fram emot lägre kostnad. Under vissa perioder ligger den korta räntan högt och pressar privatekonomin. Jag tycker därför som (bl.a.) Günther Mårder, Nordnet, att man ska lägga undan pengar i en särskild räntebuffert, framförallt för att begränsa risken att behöva ta av andra pengar eller sälja tillgångar. Dock tror jag inte på att köpa aktier för buffertpengarna. Tror mer på kort räntefond för att undvika risk. På det här sättet skapar jag min egen trygghet och slipper betala ofantligt mycket pengar för den "försäkring" som bankerna erbjuder. Det här förutsätter naturligtvis att det finns utrymme i den egna ekonomin. Men saknar man det är frågan om man överhuvudtaget ska våga sig på att köpa en bostad? Om man nu Iägger till att det fortfarande finns något som heter ränteskillnadsavgift är frågan fullständigt avgjord. Rörligt är bäst även i tider då tidningarna börjar fyllas av gissningar om framtida räntehöjningar. 

Avslutningsvis kanske något tycker att mina slutsatser baserade enbart på division av historiska räntor är lite för enkelt? Jo det är enkelt, och inte alls krångligt. Framförallt är det enklare än att gissa framtiden.